房地產(chǎn)三大指標(biāo)和玻璃的相關(guān)性研究

 

我們的研究表明，房地產(chǎn)三大指標(biāo)與玻璃產(chǎn)銷量及價格等指標(biāo)相關(guān)性較強(qiáng)。其中，房屋銷售面積領(lǐng)先玻璃銷量，并與玻璃價格有較強(qiáng)相關(guān)性；新開工則與玻璃產(chǎn)量有較強(qiáng)相關(guān)性；而竣工雖然自身與玻璃產(chǎn)銷量及價格相關(guān)性不強(qiáng)，但結(jié)合玻璃產(chǎn)量對玻璃價格有一定領(lǐng)先。

 

從房地產(chǎn)指標(biāo)對玻璃指標(biāo)的領(lǐng)先關(guān)系來看，房屋銷售面積領(lǐng)先玻璃銷售10個月，而竣工面積與玻璃產(chǎn)量的累計同比之差領(lǐng)先玻璃價格10個月。從相關(guān)性來看，新開工面積與玻璃產(chǎn)量正相關(guān)性較強(qiáng)，房屋銷售與玻璃價格正相關(guān)性較強(qiáng)，新開工與房屋銷售累計同比的差與玻璃庫存有一定正相關(guān)性。

 

房地產(chǎn)是玻璃行業(yè)最主要的下游需求端，因此房地產(chǎn)與玻璃的有關(guān)指標(biāo)應(yīng)具有較強(qiáng)的相關(guān)性。據(jù)中國玻璃網(wǎng)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)需求占玻璃下游需求的比例高達(dá)3/4。在需求如此集中的情況下，銷售面積、新開工面積、竣工面積等房地產(chǎn)典型指標(biāo)應(yīng)與玻璃供需乃至價格有較高的相關(guān)性。我們將在本文中對這一問題進(jìn)行分析研究。

 

（一）房屋銷售領(lǐng)先玻璃銷售10個月左右

 

由于銷售面積不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，還對房地產(chǎn)企業(yè)未來拿地、新開工有一定的影響，因此銷售面積同比變化情況是反映房地產(chǎn)景氣程度的重要微觀指標(biāo)。事實上，房屋銷售數(shù)據(jù)不僅可以反映房地產(chǎn)的景氣程度，對玻璃銷量和價格也均有較大的影響。

 

房屋銷售面積領(lǐng)先玻璃銷售10個月左右。將房屋銷售數(shù)據(jù)前移10個月可以看到，玻璃銷量與房屋銷售面積同比走勢基本一致。我們認(rèn)為，這主要是由于目前超過七成的房屋銷售是以期房形式實現(xiàn)的，而在期房銷售10個月后的收尾階段增加了對玻璃的需求。

從價格來看，玻璃價格走勢與房地產(chǎn)銷售面積走勢一致性較強(qiáng)。而結(jié)合代表玻璃供應(yīng)的產(chǎn)量來看，房屋銷售面積與玻璃產(chǎn)量累計同比的差與玻璃價格走勢也基本一致，再次印證了房屋銷售面積與玻璃需求的相關(guān)性較強(qiáng)。

 

（二）新開工面積與玻璃產(chǎn)量走勢同步性較強(qiáng)

 

新開工面積常常反映房地產(chǎn)的供給增量。從圖中可以看到，房屋新開工與玻璃產(chǎn)量走勢同步性較強(qiáng)。房屋新開工與玻璃產(chǎn)量同步性較強(qiáng)不僅體現(xiàn)在二者的趨勢上，而且同比增加和同比減少的時間區(qū)間也較為吻合，基本驗證了我們上次玻璃調(diào)研過程中，一家生產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人提到的根據(jù)房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)安排玻璃生產(chǎn)的說法。但由于玻璃生產(chǎn)的剛性特點(diǎn)，其產(chǎn)量變化的波動率顯著小于新開工面積的波動率。而新開工對玻璃銷量領(lǐng)先關(guān)系卻不夠穩(wěn)定，指引并不明顯。

新開工面積與銷售面積累計同比的差和浮法玻璃庫存走勢有一定正相關(guān)性。結(jié)合新開工面積與玻璃產(chǎn)量相關(guān)性較強(qiáng)，而銷售面積與玻璃銷量相關(guān)性較強(qiáng)的結(jié)論，我們將新開工面積與銷售面積累計同比的差與浮法玻璃庫存做了對比后發(fā)現(xiàn)，二者具有較強(qiáng)的正相關(guān)性。而新開工面積與銷售面積累計同比的差2018年以來持續(xù)處于增長區(qū)間也與2018年以來玻璃庫存不斷突破歷史同期高位較為吻合。

（三）竣工面積和玻璃產(chǎn)量累計同比之差領(lǐng)先玻璃價格10個月

 

竣工是房地產(chǎn)分析框架的最后一環(huán)，根據(jù)經(jīng)驗法則，玻璃需求在房地產(chǎn)竣工高峰前將出現(xiàn)一輪增長。而從數(shù)據(jù)上來看，雖然2015年12月以前浮法玻璃銷售基本領(lǐng)先房屋竣工10個月左右，但從2015年12月開始這種領(lǐng)先規(guī)律逐步消失，轉(zhuǎn)為竣工面積和玻璃銷售走勢大致同步。我們認(rèn)為，由于玻璃銷售在2013年和2014年增長幅度遠(yuǎn)超竣工面積增長，可能的解釋是玻璃需求已在這兩年提前釋放，僅僅是竣工面積數(shù)據(jù)延后所致。而2015年后與玻璃銷量的大致同步或是由于2015年后竣工與房地產(chǎn)銷售面積走勢的大致同步。

從玻璃價格來看，由于竣工面積與銷售面積在2015年以后表現(xiàn)出較高的正相關(guān)性，因此在此期間竣工面積與玻璃銷售價格的走勢也較為一致。同時，竣工面積與玻璃產(chǎn)量累計同比的差則較為穩(wěn)定地領(lǐng)先玻璃價格走勢10個月左右。

 

根據(jù)房屋銷售領(lǐng)先玻璃銷售10個月，而2015年12月以前玻璃銷售領(lǐng)先房屋竣工約10個月，那么2015年12月以前房屋銷售面積領(lǐng)先竣工面積約20個月。而由于2015年12月以后竣工和玻璃銷售走勢開始同步，因此房屋銷售領(lǐng)先竣工10個月左右。從圖中可以看到，該領(lǐng)先關(guān)系基本可以得證。

 

綜上所述，房地產(chǎn)三大指標(biāo)與玻璃產(chǎn)銷量及價格等指標(biāo)相關(guān)性較強(qiáng)。其中，房屋銷售面積領(lǐng)先玻璃銷量，并與玻璃價格有較強(qiáng)相關(guān)性；新開工則與玻璃產(chǎn)量有較強(qiáng)相關(guān)性；而竣工雖然自身與玻璃產(chǎn)銷量及價格相關(guān)性不強(qiáng)，但結(jié)合玻璃產(chǎn)量對玻璃價格有一定領(lǐng)先。

 

從房地產(chǎn)指標(biāo)對玻璃指標(biāo)的領(lǐng)先關(guān)系來看，房屋銷售面積領(lǐng)先玻璃銷售10個月，而竣工面積與玻璃產(chǎn)量的累計同比之差領(lǐng)先玻璃價格10個月。從相關(guān)性來看，新開工面積與玻璃產(chǎn)量正相關(guān)性較強(qiáng)，房屋銷售與玻璃價格正相關(guān)性較強(qiáng)，新開工與房屋銷售累計同比的差與玻璃庫存有一定正相關(guān)性。